«Юридическая чистота» квартиры – покупаем на вторичном рынке Днепропетровска.

Актуальность: .

Купить квартиру в Днепропетровске

Купить квартиру в Днепропетровске – нелегкая задача, и каждый покупатель, перед которым стоит такой ответственный шаг, конечно же, не хочет на этом прогореть. В данной статье мы хотим обратить Ваше внимание на юридические аспекты при покупке квартиры на вторичном рынке Днепропетровска.

Итак, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке:


1. Продавец квартиры.

Оптимальным вариантом будет, если продавцом квартиры является сам собственник. Вам необходимо сверить паспортные данные с данными в документах на право собственности на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на квартиру, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и др.). В случае, если документом, подтверждающим право собственности, является договор наследства или дарения, или иной заверенный нотариусом документ, нужно выяснить полномочия нотариуса. Требуйте только оригиналы документов, никакие копии, даже нотариально заверенные не подойдут.

Если продавец является не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариально заверенное согласие всех ее совладельцев. Если продавец состоит в браке, а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается совместной собственностью. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки.

2. Собственники, временно выписанные и проживающие в квартире

Несовпадение прав собственности и прав проживания является причиной многих судебных споров. Действующая инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины не обязывает нотариусов требовать согласия всех лиц, прописанных и имеющих право проживания в квартире на ее продажу, если эти лица не являются сособственниками продаваемой квартиры. Однако, будет не лишним для вас подписать у нотариуса заявление о том, что прописанным в квартире (не собственникам) известно о предстоящей продаже квартиры, и они не против этого. Лучше, если все прописанные выпишутся заранее до сделки.

Также, стоит учесть, что в справке ЖЭКа по форме №3 (о зарегистрированных в квартире), в случае незаконного способа её получения, могут отсутствовать данные о лицах, которые были временно выписаны. Такими могут оказаться лица, находящиеся в местах лишения свободы, служащие в армии, работающие по контракту и пр., но у которых сохранилось право на проживание в этой квартире. По возвращению они могут в судебном порядке аннулировать сделку. Вариантом проверки такой информации может быть письменный запрос на имя начальника ЖЭКа.

Будьте бдительны, если в квартире проживают или долгое время проживали лица, находящиеся на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Такие люди могут заявить о том, что на момент сделки они были невменяемы, что приведет к признанию сделки недействительной. В таком случае перед сделкой требуйте документ о проведенном медицинском освидетельствовании состояния здоровья таких продавцов.

3. История квартиры

Стоит выяснить, как часто менялись собственники квартиры за последние три года. Если продавец сам недавно купил эту квартиру, внимательно изучите обстоятельства этой сделки купли-продажи. Возможно, квартира была приобретена для перепродажи, а возможно продавец пытается «избавится» от своей покупки. Причиной этому могут быть родственники предыдущего собственника, которые добиваются признания сделки недействительной как заключенной в состоянии недееспособности собственника. Поэтому, если выяснится, что квартира в течение трех лет несколько раз меняла собственников, лучше отказаться от такой покупки.

Чтобы выяснить, не была ли недвижимость ранее предметом судебных разбирательств, необходимо сделать запрос в Единый реестр судебных решений. В случае, если такие факты установлены, проконсультируйтесь у юриста, нет ли риска возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

4. Квартира продается по доверенности

Существует генеральная доверенность (на право распоряжаться всем имуществом) или доверенность, оформлена конкретно на право продажи определенной квартиры и совершение связанных с продажей действий. Во втором случае в доверенности должны быть обязательно оговорены все условия продажи. Максимальный срок действия доверенности - три года. Если в доверенности не указан срок ее действия, то она действительна в течение года с даты ее удостоверения.

Если квартира продается по доверенности, то обязательно требуйте личной встречи с собственником недвижимости. Выясните, каковы мотивы выдачи доверенности и подтверждает ли он полномочия доверенного лица. Бывает, что доверенность получают обманным путем, поэтому лучше, если продавать квартиру будет сам собственник. Если же это невозможно, то обязательно проверьте (с помощью нотариуса), не наступили ли обстоятельства, которые прекращают действие доверенности, а именно:

  • истечение срока доверенности;
  • отмены доверенности лицом, выдавшим ее;
  • смерти гражданина, выдавшего доверенность;
  • признания доверителя недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Лицо, выдавшее доверенность, может в любое время отменить доверенность, а лицо, которому она выдана, - отказаться от нее.

5. Несовершеннолетние дети.

Если в продаваемой квартире живут или когда-то жили несовершеннолетние дети, то обязательным документом для заключения договора купли-продажи такого объекта недвижимости является разрешение органов опеки и попечительства. Также стоит проследить, куда выписали детей из продаваемой квартиры. Хотя за этим и следит Опекунский совет, но на практике может оказаться, что новое жилье не куплено. По закону, если ущемляются имущественные права несовершеннолетних детей, т.е. родители купят на детей площадь меньшую, чем они занимали до продажи, обеспечат им жилищные условия хуже прежних и т.п, они имеют право пользоваться уже покинутой ими жилплощадью до совершеннолетия. Стоит быть предельно осторожными, покупая жилье у неблагополучной семьи. У них тоже могут быть дети, которые, находятся в интернате, и которые также имеют право претендовать на жилье своих бывших родителей. Суд может расторгнуть сделку в интересах ребенка, не разбирая, кто прав, кто виноват.

6. Продажа квартиры, полученной в наследство.

Особую осторожность следует проявить покупателю, когда в качестве правоустанавливающего документа является Свидетельство о праве на наследство по закону. В любой момент могут объявиться другие родственники, которые также входят в круг наследников на квартиру, и расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке, заявив о своем законном праве на часть квартиры.

Кроме этого, уважаемые покупатели, будьте внимательными и осмотрительными в тех случаях, если цена на квартиру очень низкая, если продавцы очень спешат и торопят покупателей, если личности продавцов вызывают сомнение.

И еще раз хотим обратить Ваше внимание на моменты, которые должны быть проверены до заключения сделки:

  • проверены все, кто был когда-либо зарегистрирован в квартире, а также причины их выписки (по справке формы №3 и запросу на начальника ЖЭКа);
  • проверено отсутствие временно выписанных лиц (служба в армии, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки и др.)
  • проверена история квартиры - кто, когда и на основании каких документов являлся собственником;
  • наличие / отсутствие арестов на квартиру;
  • получены необходимые согласия супругов и лиц, зарегистрированных в квартире;
  • жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
  • проверена подлинность и действительность документов, в т.ч. доверенности (в случаях, когда сделка совершается по доверенности);
  • не нарушаются права несовершеннолетних нет, получены в соответствии с законодательством все разрешения органов опеки и попечительства;

 

Вывод напрашивается сам собой: потребуется много времени и сил для осуществления всех этих действий самостоятельно. Проще и спокойней будет обратиться к специалистам в одно из агентств недвижимости Днепропетровска, которые в своем штате имеют опытных юристов, и смогут сохранить Ваши время и, в конечном, счете, деньги.

По материалам: Наталья Ростова Metr.dp.ua

Ключевые слова: недвижимость днепропетровск | купить недвижимость днепропетровск | продам недвижимость днепропетровск | продам квартиру днепропетровск | купить квартиру днепропетровск | статьи по недвижимости | агентства недвижимости днепропетровск | риэлторы

Добавить комментарий

Статьи о недвижимости

В данном разделе портала Metr.dp.ua собраны статьи о недвижимости на самые разнообразные тематики, которые будут очень полезны покупателям и продавцам недвижимости в Днепропетровске, риэлторам, желающим сдать в аренду квартиру и снять для себя. В статьях рынка недвижимости раскрыты такие актуальные и интересные вопросы, как например,«о том, как не стать жертвой черных риэлторов», как правильно продать квартиру в Днепропетровске, как правильно купить и арендовать квартиру, а также много другой полезной информации по недвижимости как для покупателей, продавцов, собственников, так и для риэлторов.